토지경매란 부동산 경매의 한 종류로서 법원에서 진행되는 강제매각절차 중 하나로 감정평가사가 책정한 금액인 최저입찰가격 이상 최고 입찰금액 순서대로 낙찰자를 결정하는 방식입니다. 최근 정부의 규제정책과 저금리 기조 등으로 인해 많은 사람들이 수익형 부동산 투자에 관심을 가지고 있으며, 특히나 소액투자로도 큰 수익을 낼 수 있는 토지경매에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 이번 시간에는 토지경매에 대해 자세히 알아보겠습니다.
토지는 아파트처럼 시세가 정해져 있지 않은데 어떻게 좋은 땅을 고를 수 있나요?
부동산 시장에서는 입지조건이라는 말을 많이 쓰는데요, 토지도 마찬가지로 입지조건이 좋아야 가치가 높아집니다. 그렇다면 어떤 입지조건이 좋은 걸까요? 첫 번째로는 도로와의 접근성입니다. 도로는 크게 고속도로, 국도, 지방도로로 나뉘는데 이 중에서도 국도와 지방도가 좋습니다. 두 번째로는 주변 개발호재입니다. 예를 들어 신도시 건설 계획이 있다면 인근 지역의 땅값이 상승하게 됩니다. 세 번째로는 인구 유입 여부입니다. 산업단지 조성 및 대기업 유치 등 일자리 창출 효과가 있으면 인구유입이 증가하며 지가상승 요인이 됩니다. 네 번째로는 자연환경입니다. 강가나 호수 근처라면 경관이 좋고 물놀이나 낚시 등 여가생활을 즐기기 좋아 선호도가 높습니다. 다섯 번째로는 편의시설과의 접근성입니다. 대형마트나 종합병원 등 생활편의시설이 인접하면 주거선호도가 높아져 수요가 많아지며 환금성이 좋아집니다. 여섯 번째로는 혐오시설(쓰레기매립장, 화장터, 교도소 등)로부터의 거리입니다. 기피시설로부터 멀수록 쾌적한 환경이 유지되기 때문에 높은 평가를 받습니다. 마지막으로는 경사도입니다. 경사진 곳은 일조량이 적어 습기가 많고 겨울엔 춥고 여름엔 덥습니다. 따라서 평지이거나 완만한 경사면이 좋습니다.
어떤 물건들을 주의해야하나요?
첫 번째로는 권리분석입니다. 등기부등본상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되므로 인수사항이 있는지 없는지 체크해야 합니다. 또한 임차인 현황조사 시 전입신고일과 확정일자일을 비교해서 대항력여부를 판단해야 합니다. 두 번째로는 현장답사입니다. 직접 가서 보고 듣고 느껴야 정확한 정보를 얻을 수 있습니다. 세 번째로는 명도입니다. 명도는 소유권이전등기 후 점유자가 퇴거하지 않는 경우 인도명령신청 또는 명도소송을 통해 해결해야 합니다.
처음이라 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있지만 차근차근 준비한다면 누구나 쉽게 도전할 수 있는 분야라고 생각합니다. 지금 당장은 아니더라도 미래를 위해 미리미리 준비하셔서 부자되시길 바랍니다.
